Pasos a seguir para reclamar los gastos de formalización de la hipoteca que te cobró indebidamente tu banco

Antecedentes

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto es el siguiente:

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación &emdash;incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía&emdash; y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente

Estas clausulas abusivas son las que la mayoría de los bancos imponen a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipoteca cuando deberían asumirlos ellos (al menos una parte, puesto que las entidades bancarias son las interesadas en registrar la escritura de garantía hipotecaria).

En lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación.
Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC).

En consecuencia, la cláusula discutida no sólo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Esto que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).

Procedimiento de Reclamación

Entrando al meollo del asunto que interesa a nuestro lector, desde Leseduarte&abogados procedemos a explicar cuál es la forma de proceder si su contrato contiene una cláusula por la que se atribuyen al cliente todos los gastos, comisiones y tributos del préstamo con garantía hipotecaria:

1.- Reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente

El cliente tiene en primer lugar que hacer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca (más abajo está el enlace a nuestro *modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca*

Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se puede reclamar ante el Banco de España, aunque conviene tener en cuenta que los informes que emite este organismo no son vinculantes.

2.- Reclamación ante el Banco de España

El Banco de España cuenta con un servicio que resuelve las quejas y las reclamaciones que presentan los clientes de las entidades que supervisa. Deben estar relacionadas con los derechos de los clientes y derivar de presuntos incumplimientos de las entidades reclamadas.

Hay dos formas de presentar una reclamación en el Banco de España: por vía telemática &emdash;con el DNI electrónico o firma electrónica reconocida&emdash; y por escrito en el Registro General del Banco de España, en sus sucursales o por servicio postal.

En la web del Banco de España hay modelos oficiales para hacer esta petición. En ellos se deben aportar los datos personales del interesado y su DNI, la entidad contra la que se realiza la demanda, las oficinas implicadas y el motivo concreto de la reclamación

Además, hay que acreditar que se ha solicitado con anterioridad ante el Servicio de Atención del Cliente de la entidad y adjuntar fotocopia de la documentación que acredita los hechos reclamados.

La reclamación ante el BdE finaliza en el momento en que el Servicio de Reclamaciones redacta un informe motivado que, según informan desde el Banco de España, “no tendrá en ningún momento carácter de acto administrativo recurrible”. Si el informe emitido fuera desfavorable para la entidad reclamada, esta debe informar al servicio de reclamaciones en el plazo de un mes si ha procedido a la rectificación voluntaria. Como comentamos más arriba el cliente debe tener en cuenta que los informes que emite este servicio no son vinculantes para ninguna de las partes.

3.- Interposición de Demanda Civil

Si la respuesta del Banco de España es positiva a nuestros intereses y el banco se niega a acatar la resolución ya solo nos queda interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA LA RECLAMACIÓN

• ESCRITURA DE HIPOTECA
• AMPLIACIONES O NOVACIONES POSTERIORES
• RECIBO DE PAGO DE HIPOTECA (sólo si sigue vigente)
• FACTURA DE LA GESTORÍA tramitadora
• FACTURA DEL NOTARIO
• FACTURA DEL REGISTRO [de la propiedad]
• CARTA DE PAGO del IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
• CERTIFICADO DE EMPADRONAMIENTO (sólo si es la vivienda habitual)
• En su caso, escritura de cancelación de hipoteca (si estuviera cancelada y se tuviera dicho documento)

Modelo de reclamación

En el enlace a continuación tienen un Modelo reclamacion gastos formalizacion hipoteca.